Face au non respect de l’encadrement des loyers, la Fondation pour le logement appelle au renforcement des sanctions à l’égard des bailleurs fraudeurs.

Rédigé par , le 4 Sep 2026, à 14 h 01 min

À quelques semaines de la fin prévue de l’expérimentation, l’encadrement des loyers semble de moins en moins respecté. Dans son sixième baromètre, la Fondation pour le Logement constate une forte hausse des annonces dépassant les plafonds, particulièrement à Paris.

Ce qu’il faut retenir

  • 37 % des annonces analysées dépassent les plafonds de loyers en 2026.
  • À Paris, cette proportion atteint 46 %, contre 31 % un an auparavant.
  • Les petites surfaces et les logements meublés sont les plus concernés.

Encadrement des loyers : 46 % d’annonces hors plafond à Paris

Le dispositif instauré par la loi ELAN a permis de contenir les loyers moyens dans les communes où il est appliqué. Mais son respect se dégrade fortement dans certains territoires.

Le sixième baromètre de la Fondation pour le Logement repose sur plus de 10 000 annonces publiées entre août 2025 et août 2026. Dans l’ensemble des villes étudiées, 37 % des offres dépassent le loyer de référence majoré. Cette proportion progresse de cinq points en un an et de neuf points depuis 2024.

Attention toutefois : une annonce dépassant le plafond n’est pas automatiquement illégale. Un complément de loyer peut parfois être appliqué lorsque le logement possède des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation. Encore faut-il que ce supplément soit réellement justifié.

La situation se détériore surtout à Paris. La capitale affiche désormais 46 % d’annonces au-dessus du plafond, contre 31 % l’année précédente. Il s’agit du taux le plus élevé enregistré à Paris depuis le rétablissement de l’encadrement en 2019.

Les écarts entre les arrondissements restent importants. La Fondation relève 28 % d’annonces au-dessus du plafond dans le 13e arrondissement, contre 64 % dans le 3e. Les quartiers du centre et de l’ouest parisien concentrent généralement les taux les plus élevés.

Des résultats plus encourageants dans plusieurs métropoles

La situation apparaît moins préoccupante dans certaines grandes villes. La part des annonces dépassant le plafond s’établit à :

  • 12 % à Montpellier ;
  • 17 % à Bordeaux ;
  • 25 % à Lille ;
  • 26 % à Lyon-Villeurbanne.

Ces résultats montrent que l’encadrement des loyers peut être mieux respecté lorsque les propriétaires sont correctement informés et les contrôles suffisamment visibles.

La situation demeure néanmoins préoccupante dans certains territoires franciliens. Le taux atteint 36 % à Est Ensemble et 61 % à Plaine Commune.

Petites surfaces et logements meublés davantage concernés

Les locataires des petits logements restent les plus exposés aux dépassements. Selon le baromètre, 92 % des logements de 10 m² ou moins affichent un loyer supérieur au plafond. Cette proportion tombe à 22 % pour les surfaces de plus de 75 m².

Les studios sont également davantage concernés que les grands appartements. Cette situation pénalise particulièrement les étudiants, les jeunes actifs, les personnes seules et les ménages disposant de revenus modestes.

Le constat est tout aussi préoccupant pour les locations meublées. Près de 46 % des annonces de meublés dépassent les loyers-plafonds, soit neuf points de plus que les locations vides. Pourtant, les références applicables aux logements meublés sont déjà supérieures à celles des locations nues.

Les dépassements sont plus fréquents, mais leur montant moyen diminue. En 2026, ils atteignent 159 euros par mois à l’échelle nationale. À Paris, le dépassement moyen représente 171 euros mensuels, soit plus de 2 000 euros par an.

Les compléments de loyer parfois utilisés pour contourner la loi

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsqu’un logement présente des caractéristiques particulières. Celles-ci doivent apporter un véritable avantage par rapport aux logements comparables du même secteur.

Or, la Fondation constate que des équipements courants, comme une cuisine équipée, une télévision, une bouilloire ou une machine à café, servent parfois à justifier des suppléments importants.

Cette pratique transforme progressivement le loyer-plafond en simple base tarifaire. Dans certains cas, le complément devient presque systématique, alors qu’il devrait rester exceptionnel et être précisément expliqué dans le bail.

Bon à savoir : aucun complément de loyer ne peut être demandé pour un logement classé F ou G. Cette interdiction concerne également certains logements présentant de l’humidité, une installation électrique dégradée, des sanitaires sur le palier ou un vis-à-vis inférieur à dix mètres.

Malgré cette règle, 36 % des annonces concernant des logements classés G et 32 % de celles portant sur des logements classés F dépassent les plafonds. La Fondation relève également que près des deux tiers des annonces étudiées n’affichent pas le diagnostic de performance énergétique.

Comment réagir face à un loyer supérieur au plafond ?

Si votre logement se situe dans une commune appliquant l’encadrement, commencez par vérifier le loyer de référence majoré correspondant à son adresse, sa surface, son époque de construction et son type de location.

Le bail et l’annonce doivent distinguer clairement le loyer de base, le loyer de référence majoré et l’éventuel complément de loyer. Si le loyer de base dépasse le plafond, le locataire peut demander sa diminution et la restitution des sommes trop versées.

Un complément de loyer peut également être contesté. Le locataire dispose généralement de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Il est possible de demander gratuitement conseil à l’Agence départementale pour l’information sur le logement, l’Adil.

À Paris, une procédure de signalement en ligne permet de transmettre un dossier à la Ville. Entre janvier 2023 et juin 2026, près de 4 980 signalements ont été déposés. Les locataires ayant obtenu gain de cause ont récupéré en moyenne 3 775 euros de loyers trop perçus.

Vers une prolongation de l’encadrement des loyers ?

Prévue pour huit ans par la loi ELAN, l’expérimentation doit théoriquement prendre fin en novembre 2026. Une prolongation doit être examinée par le Parlement avant cette échéance.

La Fondation pour le Logement demande de pérenniser et d’étendre le dispositif. Elle souhaite également renforcer les contrôles et les sanctions contre les bailleurs ne respectant pas les plafonds.

Les plateformes et les agences immobilières sont aussi appelées à vérifier davantage les annonces diffusées. Actuellement, un propriétaire particulier peut encourir une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Pour une personne morale, elle peut aller jusqu’à 15 000 euros.

Malgré les infractions constatées, plusieurs évaluations concluent que le dispositif freine réellement les loyers. Entre juillet 2024 et juillet 2025, les locataires parisiens auraient économisé en moyenne 1 019 euros par an grâce à l’encadrement. Sa prolongation ne suffira toutefois pas : encore faudra-t-il garantir son application effective.

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